2009年北京房产市场展望—政策篇

1、2009年房产相关救市政策仍将出台

  2008年下半年为了应对经济危机,刺激消费,政府出台一系列救市政策,如连续四次下调商贷和公积金利率,减免房产税费,降低首付等,这一系列政策对购房消费者来说是一大利好,但由于房产市场特殊性,政策效应的显现需要一段时间被消费者接受才可转成购买力。因此,下半年北京二手房成交量仍然处于低迷状态,不及05年水平。而房地产行业作为我国重要支柱产业,它的正常运行可以带动相关50多个产业链发展,如金融业、制造业、建筑业、建材业、装饰家具业、服务业等等,起到拉动国民经济快速发展作用。因此,09年从国民经济发展角度来说,刺激房产发展相关政策仍会加大力度,如进一步降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷等方面,建议政府救市资金应向刺激楼市消费方向倾斜。

     2、2009年限价房集中入市,成市场一大焦点

  对于保障性住房来说,政府自2007年就开始着手制定相关方案,于2008年出台保障性住房有关建设、出售、购房人群界定的详细配套政策。这也是10月22日财政部“继续加大保障民生投入力度,切实解决低收入群众基本生活”政策发布的主旨。2009年将是保障性住房集中建设的一年,其价格优势,势必会成为市场中低收入消费者关注的焦点。但由于购房人群限制,及位置较偏,因此保障性住房对区域内二手房有一定影响,但不会形成冲击。
 

数据来源:北京中原三级市场研究部

数据来源:北京中原三级市场研究部

   3、2009年租赁市场在规范基础上,进一步出台活跃市场政策

  租赁市场在整体房地产结构调整中扮演着重要角色,它的规范发展至关重要。正是意识到此,北京市建委从2007年开始着手出台系列从消费者和经纪公司角度出发的租赁规范政策。进入2008年由于奥运召开,租赁安全被提上重要日程,在“平安奥运”的理念下,北京市建委重点提出实行北京市租赁合同示范文本和建立租赁合同网上备案,以期达到规范租赁市场的目的。而对于2009年租赁市场来说,由于受到经济危机的不断在实体行业蔓延,“裁员”、“降薪”现象将不断涌现。2009年是大学毕业生就业最困验的一年。对于租赁市场这一强大租赁需求受到威胁,预计09年租赁市场会处于不景气状况,因此,明年针对租赁市场政策,预计会在规范基础上,出台一些活跃租赁的政策。

  4、2009年金融政策从“从紧”至“适度宽松”,或将两率齐下调、二套房贷全面松动

  2007年已上调存款准备金率十次,主要是因为货币信贷增长较快,通过此方式,以达到引导货币合理增长的目的,执行稳健的货币政策。但从2007年12月5日中央经济工作会议结束时宣布的,2008年货币政策从“稳健”转为“从紧”, 主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制,以冷却大规模的投资,2008年上调6次存款准备金率,但进入下半年,受到金融危机的影响,我国经济增速下滑,为了促进国民经济发展,金融政策从“从紧”状态有所放宽,下半年连降三次存款准备金率,且实行对大型和中小银行差别下降幅度政策。

  从2008年12月10日闭幕的中央经济工作会议上明确,09年要实行积极财政政策和适度宽松的货币政策。紧接着12月13日国务院下发《关于当前金融促进经济发展的若干意见》,其中涉及,落实和出台有关信贷政策措施,支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。以此来保持资本市场和房地产市场的稳定健康发展。预计存款准备金率和利率都还有下调的可能性。因为目前租金抵供的现象并未出现,仍然不属于良性发展状况。

  另外,12月17日国务院常务会议指出,放宽二套房贷款利率和缩短营业税免征期限。但由于新政对第二套房限制没有彻底放开,效果会很有限。具体效果还要看银行解读、税收部门、地方财政等部门如何理解细则。

  5、2009年是经纪公司“谷底思维”、“直效营销”的一年

  由美国次级贷引发的金融危机已发展成全球金融海啸,它已从金融领域蔓延向实体经济。经济危机已影响到我国,从金融、房地产、互联网、制造业等,都有波及。对于经纪行业来说,在08年下半年已领教过金融危机的厉害,二手房成交量的急骤下降,经纪公司陷入“入不敷出”地步,一方面通过缩减门店,另一方面拓宽赢利思路,来积极应对危机。

  对于2009年来说,经济危机仍将继续蔓延,房地产市场在救市政策刺激下,会有所回暖,但活跃度仍不会太高。09年对于经纪公司来说是严重考验的一年。经纪公司因此会进入一种“谷底思维”状态,如何能在逆市中生存下来,如何建立危机应对模式这至关重要,积极在“危”中寻找“机”,如目前经纪公司都在积极进行一二手联动来促进业绩增长。另外,对于经纪公司的营销方式来说,也会发生重大转变,在缩减开支的大前提下,以往传统营销方式如大范围广告、企业宣传活动等将被搁浅,“直效营销”即对业绩增长最直接、最有效的方式,无疑是最受关注,如在房产网上直接推送房源等。

In: 今日话题, 房市, 政策与理论Author: 易诚